300套商铺如何在60天内完成招商

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作为一名营销策划人，我以前主要从事快速消费品的营销策划，三年前才开始涉足房地产业。进入房地产行业后，才真正感觉这里的世界很精彩，将快速消费品的营销思路合理地嫁接到房地产推广上，发挥的空间确实很大。下面把我近期在湖南运作某商业地产项目的全过程做详细描述，供同行参考，也希望能起抛砖引玉的作用。
　　此次通过朋友介绍，湖南某开发商有一个商业地产项目想要我过去。由于开发商以前只重视商铺的销售，从来都没有考虑过要招商，曾经有几次招商的好机会，都错过了。现在商铺销售几乎停滞，实在是没有办法了，才有引进外脑的打算，希望我能介入该项目，在3月28日前完成招商，以此来带动其商铺的销售。
　　300个商铺要在60天时间内完成招商工作，任务如此之重，时间如此之短，压力可想而知，但我还是迎接了这一挑战。
　　一、全面了解情况
　　2009年元月28日，我和项目小组数人来到了湖南某地级市。我跟开发商做了深度沟通，对步行街项目的情况有了初步了解。
　　这是一个典型的尾盘，目前项目的住宅已完成销售，商铺销售55%。该盘于2009年由某房地产开发公司开发，总投资6500余万元，占地面积为2万平方米，总建筑面积5.7万平方米，一至二层是商铺，共306间，三至七层是住宅，共260余套。虽然步行街已在2009年8月份交楼，但此后直至2009年3月，整整7个月时间，仅仅销售了几套，销售无法打开局面，资金回笼面临严重压力。
　　2009年3月，该开发商为打开销售局面，曾与某策划人合作，此人每月从广东飞来一次，进行纸上谈兵式的指挥，第二天即飞回广东。半年下来，开发商投入了数十万元的费用，只销售了十几套商铺，效果很不理想。
　　2009年11月，该开发商又与湖南某策划公司合作，该策划公司为了提高步行街的知名度，启动招商，于2009年12月初曾做过几次大型的策划活动，通过这些活动，项目已有一定的知名度，但招商没有大的起色，仍然没有一个商户入驻。
　　经过几天的调查和在招商现场观察，我们获得了一手资料，对该步行街存在的问题有了较全面的了解。
　　1、项目的优势
　　（1）在市区已有较高的知名度；　
　　（2）位于火车站广场旁，市外交通较为便利，火车站商圈正在缓慢形成中。
　　2、项目的劣势
　　（1）前期规划不到位。建筑规划不象步行街，一头还没有拉通，是条断头街，里面是一块死角；步行街内街景单调，又无任何休闲设施；街道过宽，步行者路过时不能同时兼顾两边的商店。
　　（2）地理位置较偏，自然人流很少，这是该盘最致命的劣势。离市中心商业区有500米之遥。今年年初，深圳某知名零售企业在该盘260米远处新开了一个大超市，但由于中间隔了一条公路，人流还是过不来。
　　（3）城市常住人口只有30万，属中小城市，人均收入较同类城市偏低，市场总容量偏小。 
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