房地产市场细分

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一、 市场细分
由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。
表1——产品价格指标比较表：
低端 中低端 中端 中高端 高端
总价 15万以下 15~20万 20万~30万 30~50万 50万以上
单价 1500-2009 2009-2500 2500-3000 3000-3500 3500以上
二、 细分市场轮廓描述
1． 低端市场
（1） 市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。开发技术层面要求不高。
（2） 目标客户群：
l 年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者
l 收入：年收入大多在3.5万以下
l 家庭结构：2人及以下，比例为24%（2009年政府权威部门调查）
l 受教育程度：他们大多受过较高的教育
l 置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主
l 购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
●　购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。
2． 中低端市场
（1）市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500~2009元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。
（2）目标客户群：
l 年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下
l 收入情况：年收入3万—5万
l 家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上
l 职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工
l 受教育程度：受教育程度普遍不高
l 置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅
l 购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境。
l 购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。
3． 中端市场
（1） 市场特征：该类产品总价大多在20~30万，单价在2009~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。
（2） 目标客户：
l 年龄：30—40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在中成公司2009年的市场调查中，这个年龄段的人群占到了14.2%，与华西都市报所做的市场调查的结果和本公司在2009年3月做的视察调查的结果大致相同。
l 收入：他们的收入在5万—8万之间，有一部分积蓄
l 家庭结构：三口之家为主
l 置业情况：相当大的一部分为二次置业
l 购房目的：改善居住环境，提高居住水平。
l 购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定的要求。
4． 中高端市场
（1）市场特征：该类市场总价在30~50万，单价在2500~3000元，产品品质较高，建筑结构多为框剪，户型设计新颖，配套设施齐全，注重小区环境，运用新型建筑材料或建筑技术，对开发商运作水平要求较高。
（2）目标客户群：
l 年龄：30—40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在中成公司2009年的市场调查中，这个年龄段的人群占到了14.2%，与华西都市报所做的市场调查的结果和本公司在2009年3月做的视察调查的结果大致相同。


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